Si l’entreprise était un bien immobilier …

Si l’entreprise était un bien immobilier …

… Quel serait votre profil de cédant ? Auriez-vous envie de proposer un produit immobilier en-l’état, ou souhaiteriez-vous maximiser son potentiel pour le proposer au prix le plus élevé ?

 

En matière d’immobilier, tous les profils d’investisseurs existent. Nous pouvons les répartir selon 2 axes principaux que sont la maturité d’investissement et l’implication dans l’investissement. Dans cet univers, nous allons qualifier 3 profils caractéristiques.

1. Les investisseurs professionnels (marchands de biens)

Dans l’entreprise comme dans l’immobilier, on trouve des profils portés par l’investissement pur. Ces derniers achètent et revendent des biens immobiliers avec l’objectif de réaliser une plus-value sur le bien immobilier lui-même. Les efforts qu’ils consentent sur le ou les biens immobiliers dépendent de la rentabilité espérée associée à l’opération qu’ils mènent sur le bien immobilier. Les indicateurs de performance principaux liés à leur activité sont :

  • Le prix moyen du bien acheté (souvent rapporté au m²)
  • Le coût des éventuels travaux (rapportés au m²)
  • Le coût de commercialisation (rapportés au m²)
  • Le délai de détention du bien
  • Le prix moyen du bien vendu (rapporté au m²)
  • Le levier de financement utilisé pour l’opération

 

Dans l’univers de l’entreprise, les investisseurs professionnels structurés s’appellent les fonds d’investissement. Leur métier est d’acheter des entreprises dans le but de les céder et de générer une plus-value, tout en bénéficiant d’un levier de financement sur l’opération. On retrouve des indicateurs comparables pour l’évaluation de leur performance :

  • Le prix d’achat de l’entreprise (souvent rapporté en multiple d’EBE)
  • Le coût de détention de l’entreprise (investissements / CAPEX nécessaires pour donner de la valeur à l’entreprise)
  • Le coût de commercialisation (en % du prix de cession)
  • Le délai de détention des titres d’une société
  • Le prix de cession de l’entreprise (souvent rapporté en multiple d’EBE)
  • Le levier de financement utilisé pour l’opération

 

Si ces derniers peuvent s’intéresser à des marchés très liquides (comme les marchés boursiers), ils peuvent également montrer des niveaux d’implication plus forts dans le modèle économique des entreprises comme les fonds d’investissement privés minoritaires et majoritaires.

 

2. Les « rentiers »

De la même manière, on trouve dans l’univers de l’immobilier comme dans celui de l’entreprise des profils d’investisseurs à la recherche d’une rente : la conversion d’un capital existant en revenus réguliers avec la perspective de conserver la propriété sur le capital. Les indicateurs de performance de ces profils de propriétaires sont :

  • La rentabilité de leurs capitaux (le % annuel que représentent les revenus locatifs par rapport au capital immobilisé)
  • La part de patrimoine actuellement investis

Dans l’univers de l’entreprise, ce profil de propriétaire d’entreprise (ou de partie d’entreprise) est souvent issu de transmission d’entreprise. L’enjeu principal est la collecte annuelle des dividendes de l’entreprise possédée – la liquidité des titres possédés est alors faible, en raison du risque que pourrait représenter une cession dans un but de réinvestissement dans une entreprise

 

3. Les propriétaires occupants

Dans cette catégorie de propriétaires immobiliers, on retrouve son utilisateur le plus naturel : le propriétaire occupant. Il s’agit de la personne dont le but va être d’acheter un bien pour l’usage qu’il en fera. Ainsi, ses motivations et indicateurs de « performance » sont alors plus complexes à appréhender :

  • Surface d’habitation par rapport à l’usage / au confort souhaité
  • Prix d’achat au m² par rapport au marché
  • Capacité de remboursement par rapport aux revenus
  • Projection de la vie qui pourra être menée dans l’espace

Plutôt que d’être portées exclusivement par la rentabilité, les décisions d’investissement ou de cession trouvent leur origine dans les étapes de vie dans laquelle les propriétaires se trouvent. On trouve cependant des propriétaires qui anticipent leur désinvestissement en anticipation de leur changement d’étape de vie (réalisation de travaux avant cession, mise en vente / recherche de nouveau projet en avance de phase, …)

Dans l’univers de l’entreprise, c’est dans cette catégorie que les dirigeants propriétaires se trouvent. Ils correspondent aux propriétaires occupants dans la mesure où les décisions d’investissement / de désinvestissement ne sont pas exclusivement portées par la rentabilité, mais également associée à l’étape de vie dans laquelle se trouve l’entreprise.

 

 

 

 

 

Cependant, à l’image du marché immobilier, quelle est votre profil de cédant ? Faites-vous partie de ceux qui ont un « faible pilotage » et qui présentent une entreprise à vendre « en l’état »,

 

 

 

 

 

ou faites-vous partie de ceux qui anticipent leurs décisions d’achat / de vente pour s’assurer d’une vente dans le haut des prix de marché ?

 

 

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